用途地域は、都市計画法に基づき市町村が指定する「土地の使い方のルール」です。相模原市は「用途地域指定基本方針」を策定し、市内のエリアごとに用途地域の指定方針を細かく定めています。土地の用途地域によって、建てられる建物の用途・高さ・建ぺい率・容積率が変わるため、注文住宅を計画する前に必ず確認すべき項目です。
このページでは、相模原市で家を建てる方の視点で、用途地域13種類の特徴と、家づくりへの影響を整理しました。土地選びの段階で「この土地ならどんな家が建てられるか」が判断できるよう、実務的なポイントを中心に解説しています。
用途地域とは
用途地域は、市街地の機能や住みやすさを保つために、エリアごとに「どんな建物を建てて良いか」「どんな大きさの建物まで認められるか」を定めた都市計画上のルールです。日本全国で13種類の用途地域があり、それぞれ建てられる建物の用途、建ぺい率、容積率、絶対高さ制限などが定められています。
13種類の用途地域は、大きく住居系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）に分類されます。注文住宅を建てる場合に主に関係するのは住居系の8種類ですが、近隣商業地域・準工業地域などでも住宅は建てられるため、全種類を概観しておくと土地選びの幅が広がります。
住居系用途地域（8種類）
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域。建物の高さが10mまたは12mに制限されるため、3階建ては建ぺい率・容積率に余裕がある場合のみ可能です。商店の建築は厳しく制限され、住居専用の閑静な街並みが特徴。建ぺい率30〜60％、容積率50〜200％の範囲で指定されます。
相模原市内では、中央区・南区・緑区いずれにも第一種低層住居専用地域が分布しており、相模原市の閑静な住宅街の典型です。土地相場は他の用途地域より高めになる傾向があります。
第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域とほぼ同じ規制ですが、150㎡までの店舗・事務所が建てられる点が違いです。コンビニや小規模カフェなどが許容されるため、利便性と住環境のバランスが取れたエリアになります。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域。建物の高さの絶対制限がなく、建ぺい率・容積率の範囲内で4階建て以上のマンションも建築可能です。500㎡までの店舗・事務所も建築できるため、駅周辺の生活利便性が高いエリアに指定されることが多い。
相模原市内では、橋本駅・相模原駅周辺の住宅地、相模大野駅周辺などに分布。注文住宅を建てる場合、3階建ても比較的計画しやすいエリアです。
第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域に加えて、1,500㎡までの店舗・事務所が建築可能。スーパーマーケットやファミレスなどの中規模商業施設が建てられるため、生活利便性は第一種よりさらに高くなります。
第一種住居地域
住居の環境を保護するための地域。3,000㎡までの店舗・事務所、ホテル、自動車車庫などが建築可能で、商業施設も比較的多く立地できます。建ぺい率50〜80％、容積率100〜500％と、住居系の中では大きめの建物も建てられる地域です。
第二種住居地域
主として住居の環境を保護するための地域。10,000㎡までの店舗・事務所、カラオケボックス、パチンコ店なども建築可能。住居系の中では商業性が最も高い地域で、駅周辺・幹線道路沿いに指定されることが多い。
準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。自動車関連施設（店舗・事業場）が比較的緩やかに認められる点が特徴です。
田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するための地域。2018年に新設された比較的新しい用途地域で、相模原市内でも一部エリアで指定されている可能性があります。
商業系用途地域（2種類）
近隣商業地域
近隣の住民に対する日用品の供給を行う商業の利便の増進を図る地域。建ぺい率80％・容積率200〜400％と、住居系よりも大きな建物が建てられる地域です。住宅も建築可能で、商住混在のエリアになります。
相模原市内では、橋本駅・相模原駅・相模大野駅などの駅前エリアに指定。注文住宅を建てる場合、容積率の余裕を活かして3階建てや延床の広い家を計画しやすい一方、隣接地に商業施設が建つ可能性があるため、住環境とのバランスを考える必要があります。
商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。建ぺい率80％・容積率200〜1300％と、最も大きな建物が建てられる地域。住宅は建築可能ですが、純粋な住宅街としては選ばれにくいエリアです。
工業系用途地域（3種類）
準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域。住宅・店舗・事務所・小規模工場が混在する地域で、住宅も建築可能です。建ぺい率50〜80％、容積率100〜500％。
工業地域
主として工業の利便を増進するための地域。住宅は建築可能ですが、住環境としては選ばれにくいエリアです。
工業専用地域
工業の利便を増進するための地域。住宅は建築不可。注文住宅を建てる土地としては選択肢から外れます。
相模原市の用途地域指定基本方針とは
相模原市は、市域全体の都市計画として「用途地域指定基本方針」を策定しています。これは、市内のエリアごとに「どの用途地域を指定するか」の方針を定めたもので、地域の実情・住民の意向・将来の都市発展を踏まえて細かく区分されています。
この基本方針があることで、相模原市の用途地域指定は他自治体と比べても細かく分かれている傾向があります。同じ町丁目内でも、駅から近い側は第一種中高層住居専用地域、駅から遠い側は第一種低層住居専用地域、というように用途地域の境界線が引かれているケースも少なくありません。
用途地域が家づくりにどう影響するか
建てられる建物の用途
用途地域によって、住宅以外の用途（店舗・事務所・工場など）が建てられるかどうかが変わります。注文住宅でも、店舗併用住宅・事務所併用住宅を計画する場合は、用途地域が制約になります。
建物の高さ
第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mに制限されます。これは概ね2階建ての家＋屋根、または3階建てを建てるならかなり階高を抑えた設計が必要になることを意味します。3階建てを計画する場合は、絶対高さ制限のない用途地域を選ぶか、低層住居専用地域でも階高を工夫して10m以下に収める設計が必要です。
建ぺい率・容積率
用途地域ごとに建ぺい率・容積率の上限が定められています。これにより、建てられる建築面積・延床面積の最大値が決まります。詳細は建ぺい率・容積率の解説ページを参照してください。
斜線制限
用途地域によって適用される斜線制限の種類・厳しさが変わります。住居系の用途地域では北側斜線が適用される一方、商業系では北側斜線がないなど、設計の自由度に差が出ます。詳細は斜線制限の解説ページを参照してください。
用途地域の確認方法
方法1：相模原市の都市計画図で確認
相模原市の都市計画図は、市役所の都市計画課・建築指導課で閲覧可能です。市公式サイトでも一部の都市計画情報が公開されており、住所を入力すれば用途地域が確認できる仕組みもあります。
方法2：不動産会社の重要事項説明で確認
土地を購入する際は、宅地建物取引業者から重要事項説明を受けます。この説明書に用途地域・建ぺい率・容積率・斜線制限などが記載されているため、必ず確認してください。記載されていない場合は、宅建士に質問して明確にすることが重要です。
方法3：建築会社・建築士に建築可能性調査を依頼
気になる土地が複数ある場合や、規制が複雑そうなエリアでは、建築会社・建築士に建築可能性調査を依頼するのが確実です。用途地域だけでなく、地区計画・斜線・接道など総合的に確認してくれます。
用途地域の境界に近い土地の注意点
相模原市内では、用途地域の境界に近い土地が頻出します。「同じ町丁目内で道路1本越えると規制が変わる」というケースは、注文住宅を建てる方が陥りがちな落とし穴です。
たとえば、購入予定地が第一種低層住居専用地域だが、隣の道路向こうは第一種中高層住居専用地域、というケース。両者は建ぺい率・容積率・絶対高さ制限が違うため、希望していた家のサイズが建てられない可能性があります。
逆に、敷地が複数の用途地域にまたがる場合は、按分計算が必要になります。たとえば敷地の60％が第一種低層住居専用地域、40％が第一種中高層住居専用地域の場合、建ぺい率・容積率もそれぞれの面積比で按分。計算が複雑化するため、土地ごとに建築会社・建築士のサポートを受けることをおすすめします。
相模原で用途地域を確認する際の実務ポイント
ポイント1：3階建てを検討するなら絶対高さ制限を確認
第一種・第二種低層住居専用地域では絶対高さ制限（10mまたは12m）があるため、3階建てを建てる場合は階高を抑える設計が必要です。3階建てを優先するなら、第一種中高層住居専用地域以上の用途地域を選ぶ方が設計の自由度が高くなります。
ポイント2：店舗併用・事務所併用を検討するなら用途制限を確認
1階を店舗・事務所、2階以上を住居とする店舗併用住宅・事務所併用住宅を計画する場合、用途地域による建築可否を必ず確認してください。第一種低層住居専用地域では原則として店舗が建てられないため、計画段階から用途地域を選ぶ必要があります。
ポイント3：将来の街並み変化を予測
近隣商業地域や第二種住居地域など、商業施設も建築可能な用途地域では、隣接地に商業施設が建つ可能性があります。長期的に住み続ける家として、街並みの将来予測も含めて土地を選ぶと、住み始めてからのギャップを減らせます。